Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

-Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma bir sözleşme niteliğindedir . Özelliği itibariyle hem satış hem de eser sözleşmesini barındırır. 

-Gerek arsa maliki gerekse yüklenici birbirlerine karşı inşaat sözleşmesinin gerektirdiği  yükümlülükleri yerine getirme borcu altına girerler. Arsa sahibi ,  arsayı yüklenici firmaya inşaata müsait şekilde teslim etmek ve inşaat süresince sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirme borcu altındadır. Müteahit de belirlenen şartlar dahilinde inşaatı yapmak ve arsa malikine düşen bağımsız bölümleri teslim borcu altına girer.

-Kat karşılığı ( arsa) sözleşme içeriğinde  ; arsanın inşaata müsait diğer bir değişle imar parseli niteliğinde olması gerekir . Aksi durumda akit  geçersiz olacağında tarafların birbirirlerinden  ifa talebinde bulunamaz.

-Arsanın imar durumunun çıkarılması , inşaat (sözleşmesi) ruhsatı , kat irtifakı kurulması hususlarına dikkat edilmesi kat karşılığı inşaat aktinin geçerliliği ve  muhtemel olumsuz sonuçları ortadan kaldırmak açısından önem arz eder.

-Arsaya paylı yahut elbirliği mülkiyeti ile malik olunması durumunda tüm paydaşlarının oybirliği ile karar vermesi gerekir

- Her paydaş aynı akitte yer almayabilir ve hepsi ile farklı şartlarda anlaşma yapılması mümkündür .

-Arsa üzerinde ayni hakkı olan şahısların da inşaat konusunda muvafakati alınmalıdır.

-Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi olup , noterde düzenlenme şeklinde yapılması gerekir. Ancak yargıtay uygulamasında bu konuda yapılmış bazı adi sözleşmelerinde geçerliliğikabul edilmiştir.

-Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; yapılacak olan inşaatın tüm özellikleri içermelidir.Öyle ki; inşaat ruhsatının kim tarafından hazırlanacağı , ruhsatın kim tarafından alınacağı, vergilerin ve primlerin kim tarafından ödeneceği vs. hususlarına dahi  sözleşmede yer verilmelidir.

-Kat karşılığı sözleşmeye ilişkin ihtilaflarda  davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi , yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. (Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda görev ve yetki kurallarına avukat olarak özellikle dikkat edilmesi gerekir.)

-Müteahitin , inşaatı ; sözleşmede belirtilen müddet içerisinde bitirememiş veya tamamlamış ancak ayıplı şekilde teslim etmiş olması halinde temerrüdü söz konusu olur .

-Malik , müteahitin temerrüde düşmesi karşısında aktin aynen ifası ve uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Bununla beraber malik sözleşmeyi feshedip, uğramış olduğu zararın tazminini de talep edebilir.

-Malik , aakti sebep göstermeksizin tek taraflı olarak feshedebilir . Fakat inşaatın yapılmış olan kısmının bedelini ödemek ayrıca müteahitin zararlarını tazmin etmek durumunda kalır.

-Malik tarafından , arsanın imarını alınmaması , arsanın 3.kişiye satılması gibi üzerine düşen edimlerin ifa edilmemesi durumunda  temerrüt söz konusu olur. Arsa sahibinin temerrüdü halinde müteahit, üzerine düşen edimleri tam olarak yerine getirmişse tapu iptal ve tescil davası açabilir.

-Müteahit  yapmış olduğu fazla iş bedelini yada zamanında hak ettiği bağımsız bölümün kendine verilmemesi sebebiyle uğradığı zararı da talep etme hakkına sahiptir. Müteahit sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir bu halde arsa sahibinden aktin yerine getirilmemesi sebebiyle uğranılan zararını ve yaptığı işin bedelini talep edebilir.

Volkan Kul

İzmir-Hukuk Bürosu ve Avukatlık Hizmetleri
Volkan Kul

Web site: gunsen-kul.av.tr